2017年4月20日木曜日

不動産管理のタイプ

不動産投資をした場合に大きな要素となる「不動産管理」のタイプを大きく4つに分けて紹介します。

1.全部オーナーがやるタイプ

すべてをオーナーが管理するタイプです、ほとんどプロというか不動産経営者です。オーナーが借主と契約して直接家賃を集金します。


2.集金代行タイプ

管理会社に入居者からの家賃を集金を依頼するタイプ。管理会社に払う手数料は3%程度。


3.滞納保証タイプ

管理会社が入居者から家賃を集金して、回収ができない場合もオーナーに支払いをするタイプ。管理会社に払う手数料は5~7%程度。



4.サブリースタイプ


オーナーから管理会社が一定期間借り上げるマスターリース契約を結ぶタイプ。家賃の滞納はもちろん空室時の保証があり常に家賃が振り込まれる。管理会社に払う手数料は10~15%程度。

概要

「1」の手数料は0です、オーナーの労力のみです。「2、3、4」の順に保険の意味で管理会社に払う手数料が高くなってきます。

個人的には、個人投資家がリターンを上げるには「1、2」ではないかと思います。「3、4」については管理費負けをする可能性があります。
(大地主で都心の一等地に大きい敷地を所有しているのであれば「4」でも問題ないでしょう。)

おばあさんとかで不動産管理一筋の「1」のタイプの人々もいたりします。
渋いアパートを複数棟保有していて、管理物件の運営だけで生活している人です。
ある意味、投資家・事業者として成功しています。
(元が地主だった人が多かったりしますが。)

私としては、将来の夢としては「1」のタイプで不動産投資(不動産事業)をしてみたいと思っていますが、なかなか資本がないのが現実です。

少し話はずれますが、ワンルームマンション投資でサブリースタイプ」はやめた方が良いでしょう。インデックスファンドのバイアンドホールドの方がはるかに安全です。

※ワンルームマンション投資が儲かるなら、わざわざそんな商品をデベロッパーは販売しません!

参考になる本

自社に誘導するためのポジショントークが多く、リスクが書かれていませんが。内容については本当だと思います。その辺りが判る人なら読んでいて実害がなく勉強になります。ちなみに、まったく不動産投資が判らない人がこの本を読んで、リスクを理解しないで投資をしたら大火傷は必死でしょう・・・


この本は入門書としては上手くまとまっています。


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